Un nouveau dispositif fiscal sous le gouvernement Hérault : la loi Duflot

15 septembre 2014

Le parlement a définitivement adopté, mardi 18 décembre 2012 le nouveau dispositif fiscal pour les investissements immobiliers dans le neuf.
En effet, après les quatre années de « cadeau » accordées aux investisseurs par le biais de la loi Scellier, il semblait logique que le nouveau gouvernement trouve un moyen de proroger ce dispositif.

Les règles d’application sont similaires avec toutefois quelques modifications notoires.

En effet, il faut toujours investir dans l’immobilier et mettre son bien en location pendant 9 ans, mais les normes énergétiques étant nouvelles depuis 2012, la ministre du logement à cette époque, Madame Cécile Duflot oblige les investisseurs à acheter des biens dans des bâtiments verts, RT2005 label BBC (Bâtiment basse consommation) et la RT2012 nouvelle réglementation thermique encore plus économe en énergie par des ouvrants de 15% plus grands.

Par ailleurs, les zones d’investissement ont été encore plus ciblées par Bercy.

L’éligibilité de la loi se concentre sur les 10 plus grandes villes de France : Paris et sa petite couronne zone A bis, région parisienne, Nice Côte d’Azur, pays genevois français zone A et la zone B1 regroupant les plus grandes villes de France, agglomération de plus de 250 000 habitants.
Ainsi, depuis 2008 et l’arrivée de la loi Scellier, le marché locatif a été épuré afin de se concentrer sur les zones sur lesquelles la demande locative est la plus accrue.

En revanche, la loi prévoit de nombreux  plafonds ce qui rend  compliqué le choix et vient perturber la rentabilité de ces investissements.
Tout d’abord, il faut investir en dessous de 5 000 euros par m2, et à moins de 300 000 euros sinon les économies d’impôts se réduisent  considérablement. C’est pourquoi Paris et certaines villes ne peuvent se prêter au mécanisme de la loi Duflot.

Les plafonds de loyer au m2 varient quant à eux entre 17€ et 10€, et le calcul de la surface prise en compte par la loi s’avère savant.
Concrètement, cela permet de louer un appartement neuf fois moins énergivore : 10% en dessous du marché locatif. La mise en location ne s’en trouve que plus aisée.
De la même façon, les ressources des locataires sont limitées pour ne pas dépasser un certain plafond fixé par l´état qui souhaite ainsi contrôler le marché locatif.

Si toutes les conditions sont remplies, alors l’investisseur se voit récompenser par des réductions d’impôts pendant les 9 années de mise en location.

Ces réductions s’élèvent à 18% du montant d’acquisition (frais inclus) soit 2% par an. Ainsi un investisseur faisant l’acquisition d’un T3 à Toulouse de 220 000 euros peut bénéficier de 4400€ de réduction d’impôts dès l’année d’achèvement des travaux. Ce cadeau fiscal permet ainsi de doubler la rentabilité et de diminuer l’effort de trésorerie nécessaire à cet investissement.