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Le plafonnement global des niches fiscales : Bercy complexifie la donne.

C’est à partir de 2009, sous la présidence de Nicolas Sarkozy que le cumul des réductions et crédits d’impôt procurés par certains investissements a commencé à être plafonné.

En effet, à chaque nouvelle loi de Finance, cette notion de plafonnement global des avantages fiscaux est modifiée au point de devenir difficile à appliquer pour le contribuable. Il est pourtant nécessaire de connaître ce mécanisme pour calculer son levier fiscal.

Quels sont les avantages fiscaux concernés ?

Le plafonnement global s’applique aux avantages fiscaux accordés en contrepartie d’un investissement (par exemple, l’investissement locatif dit Duflot) ou d’une prestation (par exemple, l’emploi d’un salarié à domicile ou les frais de garde des jeunes enfants).

Son principe : le montant total des avantages fiscaux (réductions d’impôt sur le revenu, crédits d’impôt..) apporté à un même foyer fiscal au titre de certains investissements réalisés, dépenses payées ou aides perçues, ne peut excéder 10 000 euros pour des frais engagés en 2014.
Pour connaître la liste exhaustive des avantages fiscaux concernés par le plafonnement, vous pouvez consulter le guide en ligne de l’impôt sur le revenu (recherche par l’index, à la rubrique plafonnement global des avantages fiscaux). Ce document vous informe également sur l’application et le calcul du plafonnement.

Par ailleurs, deux dispositifs ont été épargnés par le plafonnement. Il s’agit tout d’abord des SOFICA limitées à 18 000 euros d’investissement et le dispositif Girardin  » Industriel  » et  » Logement social  » qui permet d’obtenir jusqu’à plus de 40 000 euros de réduction d’impôts.

Seuls les dispositifs d’investissement dans les bâtiments classés échappent au plafonnement des niches avec la loi Malraux et les monuments Historiques.

Le casse-tête du cumul des plafonds :

Seules les opérations initiées en 2013 et en 2014 sont soumises à ce plafond de 10 000 euros. La complexité atteint son paroxysme lorsqu’un redevable a engagé un ou des investissements au titre des années précédentes et dont les effets fiscaux sont étalés dans le temps (Scellier par exemple). Ces investissements resteront – heureusement – soumis aux anciens plafonds mais la conséquence est un véritable casse-tête en raison des superpositions de plafonnements.

Ainsi, dans le cas d’avantages fiscaux relevant d’un plafond d’une année antérieure (avantages initiés en 2009, 2010, 2011 ou 2012), les anciens plafonds s’appliquent successivement  – sauf exception – du plus récent au plus ancien de manière ante chronologique.

La donne se complique donc sérieusement pour le contribuable ; aussi l’avis d’un spécialiste pourra se révéler plus qu’utile afin de veiller à ne pas dépasser le plafond.

Des taux historiquement bas : un levier bancaire puissant

Jamais, depuis les années 40, la France n’a connu un contexte aussi favorable pour l’emprunt.
En effet,  si depuis la crise des sub-prime de 2007 la BCE (Banque Centrale Européenne) a choisi d’abaisser les taux d’emprunt pour relancer l’économie, jamais les économistes n’auraient pu prévoir une telle baisse des taux. En juin 2014 les taux moyens sont de l’ordre 2,6 % sur 15 ans,  2,9 % sur 20 ans et 3,3 % sur 25 ans.

Et malgré l’intervention du FMI,  les banques françaises continuent à proposer des taux permettant aux acquéreurs et aux investisseurs de moins s’endetter dans le temps ou d’acheter des surfaces plus grandes.

Mais les conditions d’obtention de crédit sont-elles toujours aussi drastiques?

Le taux d’endettement est capé à 35% pour l’ensemble des ménages, et pour les primo accédants l’apport est systématique ce qui permet de financer les frais de notaire et les frais d’acquisition.

Dans ces conditions et malgré un coût de l’immobilier restant encore élevé, il est opportun d’investir que ce soit pour l’achat d’une résidence principale ou dans l’immobilier de rapport ou pour un investissement immobilier permettant de payer moins d’impôts. Les taux de rendement internes seront quant à eux boostés par une dette historiquement basse.

En réalité, dès lors  que les taux restent en dessous de 3,5%, il ne faut pas hésiter.

Un nouveau dispositif fiscal sous le gouvernement Hérault : la loi Duflot

Le parlement a définitivement adopté, mardi 18 décembre 2012 le nouveau dispositif fiscal pour les investissements immobiliers dans le neuf.
En effet, après les quatre années de « cadeau » accordées aux investisseurs par le biais de la loi Scellier, il semblait logique que le nouveau gouvernement trouve un moyen de proroger ce dispositif.

Les règles d’application sont similaires avec toutefois quelques modifications notoires.

En effet, il faut toujours investir dans l’immobilier et mettre son bien en location pendant 9 ans, mais les normes énergétiques étant nouvelles depuis 2012, la ministre du logement à cette époque, Madame Cécile Duflot oblige les investisseurs à acheter des biens dans des bâtiments verts, RT2005 label BBC (Bâtiment basse consommation) et la RT2012 nouvelle réglementation thermique encore plus économe en énergie par des ouvrants de 15% plus grands.

Par ailleurs, les zones d’investissement ont été encore plus ciblées par Bercy.

L’éligibilité de la loi se concentre sur les 10 plus grandes villes de France : Paris et sa petite couronne zone A bis, région parisienne, Nice Côte d’Azur, pays genevois français zone A et la zone B1 regroupant les plus grandes villes de France, agglomération de plus de 250 000 habitants.
Ainsi, depuis 2008 et l’arrivée de la loi Scellier, le marché locatif a été épuré afin de se concentrer sur les zones sur lesquelles la demande locative est la plus accrue.

En revanche, la loi prévoit de nombreux  plafonds ce qui rend  compliqué le choix et vient perturber la rentabilité de ces investissements.
Tout d’abord, il faut investir en dessous de 5 000 euros par m2, et à moins de 300 000 euros sinon les économies d’impôts se réduisent  considérablement. C’est pourquoi Paris et certaines villes ne peuvent se prêter au mécanisme de la loi Duflot.

Les plafonds de loyer au m2 varient quant à eux entre 17€ et 10€, et le calcul de la surface prise en compte par la loi s’avère savant.
Concrètement, cela permet de louer un appartement neuf fois moins énergivore : 10% en dessous du marché locatif. La mise en location ne s’en trouve que plus aisée.
De la même façon, les ressources des locataires sont limitées pour ne pas dépasser un certain plafond fixé par l´état qui souhaite ainsi contrôler le marché locatif.

Si toutes les conditions sont remplies, alors l’investisseur se voit récompenser par des réductions d’impôts pendant les 9 années de mise en location.

Ces réductions s’élèvent à 18% du montant d’acquisition (frais inclus) soit 2% par an. Ainsi un investisseur faisant l’acquisition d’un T3 à Toulouse de 220 000 euros peut bénéficier de 4400€ de réduction d’impôts dès l’année d’achèvement des travaux. Ce cadeau fiscal permet ainsi de doubler la rentabilité et de diminuer l’effort de trésorerie nécessaire à cet investissement.